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领盛投资策略年度报告指, 亚太区房地产市场在2017 年处于有利位置

上海(2017 年3 月16 日) — 领盛投资管理对于亚太区经济情况采取乐观审慎的态度,尽管欧洲和北美市场出现结构性转变,但目前区内整体经济环境有利房地产市场的基本面。公司发布的2017 年投资策略年度报告(ISA)指出,核心资本崛起、区内旅游业和贸易持续增长、政府通过提高基础设施支出推行财政刺激措施,以及经济从依赖出口转型至内需消费拉动的模式,为投资者带来了全面涵盖各类风险与回报特性的丰富房地产投资机遇。

中国的必需品零售物业提供最佳核心投资机会

上海(2017 年3 月16 日) — 领盛投资管理对于亚太区经济情况采取乐观审慎的态度,尽管欧洲和北美市场出现结构性转变,但目前区内整体经济环境有利房地产市场的基本面。公司发布的2017 年投资策略年度报告(ISA)指出,核心资本崛起、区内旅游业和贸易持续增长、政府通过提高基础设施支出推行财政刺激措施,以及经济从依赖出口转型至内需消费拉动的模式,为投资者带来了全面涵盖各类风险与回报特性的丰富房地产投资机遇。

2016 年,中国政府货币与财政刺激措施双管齐下,令国内生产总值于大部分时间得以守住 6.7%的增长目标。展望未来,由于近期各项指标都显示增长正在回稳,因此中国经济在短期出现硬着陆的机会不大。

领盛环球研究及策略主管Jacques Gordon 表示:“2017 年,全球经济和美国的形势将会掀起各种变化,预计随之产生的影响有好也有坏,而且会令市场出现震荡。虽然结构性转变料将主导美国个别策略的前景,但在多数情况下,房地产的表现将取决于长期趋势的变化。”

他补充说:“投资策略年度报告的最佳投资建议是依据人口结构、科技、都市化发展和环境(DTU+E)的长期投资趋势而得出。虽然当中有部分机会在价格上已经充分反映其价值,但专注于这些长期趋势之变化的投资组合仍然具有投资价值。”

投资策略年度报告提出,除了由特朗普引发的波动性外,投资者还需应对其他可能影响金融市场稳定性的威胁。中国仍然是区内经济的主要增长引擎,但同时也是亚太区面临的一项风险。领盛认为,由于中国的负债大多为对内债务,加上国民储蓄率高,所以未来几年中国债务问题在全球掀起涟漪效应的可能性不大。

中国机构投资者(尤其是保险公司)已在调高对房地产的配置或在近期开始投资于房地产。预计到2025 年,中国将成为全球第二大的保险市场,而保费更可能是目前价值的三倍。因此,长远来说,投资于中国国内和国际房地产的核心资本将持续上升。据领盛估计,假如中国保险公司作出全额配置,所管理的房地产资产将增加22 倍至6,700 亿美元。

领盛亚太区策略研究部主管Elysia Tse 表示:“中国经济要从出口主导向均衡增长模式转型,使消费板块和高附加值产业的规模不断扩大,就必需继续推进目前的金融和经济改革。然而,这些改革大多伴随着挑战,并会引发市场在短期震荡。如果中国按计划落实方案,大部分的改革计划在长远将为房地产投资者打造更佳的投资环境。”

“相比全球其他市场,亚太区的表现仍然强劲,不过这不代表冲击着英国、欧洲和美国的结构性转变对于亚太区经济和房地产市场没有影响。各地事态每日都有新发展,并继续牵动着市场。区内的流动资金充裕,若全球其他地区的波动性加剧或出现更多不确定因素,情况相对稳定的亚太区各国应会受到国际投资者青睐。如果资本市场在较长时间一直剧烈震荡,亚太区房地产也不能独善其身。然而,投资者有机会通过债务或股权策略去填补资金缺口。”

Elysia Tse 续指:“亚太区房地产市场的周期历时各不相同,而各个市场目前也处于周期的不同阶段。这种独特的多样性带来了一系列的投资机会,并让投资者在任何时候都能分散风险。低风险投资者在2017 年将继续聚焦于收益的稳定性。具体来说,由于产权稳固及利差处于健康水平,日本和澳洲持续被核心投资者视为资金避风港。对于风险承受力较高的投资者来说,核心资本上升的长期趋势料将为‘增值和开发至核心’策略带来更多退出的选择。”

报告亦预计,在短期至中期,区内的借贷成本按历史标准计将保持在较低水准。在亚太区,房地产收益率和零风险利率之间的差距将维持相对宽阔。由于宽阔的利差可消化利率的部分升幅(如有),收益率大幅上升的机会不大,而这将让房地产资产的回报特性相比其他资产类别保持较大的吸引力。

中国市场重点摘要:

  • 核心投资者应考虑投资可产生收入的资产,特别是在一线城市。
  • 就回报较高的策略来说,由于第三方物流和电子商贸租户持续增长,我们继续看好在主要枢纽的现代化仓库开发项目。然而,个别市场/片区的供应正在上升,因此需要密切留意当地的发展动态。领盛继续专注投资于拥有完善运输网络的优质地点,以及管理供应风险。

投资主题:

  • 把握区内商务和休闲旅游带来的机遇:区内商务和休闲旅游的长期增长,预计将提高亚太区个别城市的零售、酒店和混合用途物业的回报。
  • 把握基础设施开发所带来的机会:预期亚太区主要经济体将以货币和财政刺激措施双管齐下的方式支撑经济增长。政府以增加基础设施支出的方式推行财政刺激措施,让投资者有机会通过邻近新基础设施的房地产项目获利,例如在悉尼和新加坡。
  • 物流:由于物流板块的收益率相对较高,加上电子商贸崛起和现代化物流设施的供应短缺,领盛仍然看好区内的物流项目。
  • 零售:专注于必需品消费领域且覆盖客源广大的社区和分区零售资产,同时提供核心和重新定位的机会。
  • 写字楼:各个主要区域写字楼市场目前正处于租金周期的不同阶段。领盛建议追求较高回报的投资者在现周期下专注于主动式的管理策略和重新定位,以提高风险调整回报。
  • 公寓:依据领盛的DTU+E 长期投资主题,市区的出租公寓(特别是在日本)为投资者提供吸引的相对价值,而且长期基本面优秀。投资于新加坡的服务式公寓不但可把握DTU+E的长期趋势,更可受益于政府区域划分规划所带来的结构性转变。

综观全球,投资策略年度报告指出,房地产的回报将视乎资产的持有期而有所不同。就已经持有的资产来说,经济基本面改善有助于提升表现。同时,由于市场流动性增加推高了价格,持新资金的新投资者可获回报必然低于历史水平,因此新核心投资将难以再实现近年的回报水平。

关于领盛投资管理

领盛投资管理在全球房地产投资管理公司中处于领先地位,管理约580亿美元的私人和公共股权及私人债务投资(截至2016年第三季度)。领盛的多元化客户群包括全球各地的公营及私营养老基金、保险公司、政府、企业、基金会及个人客户。领盛提供种类全面的投资工具,包括独立账户、开放式及封闭式基金、公募证券及股权投资。领盛是仲量联行集团(纽约证券交易所交易代码︰JLL)的独立运营全资子公司,仲量联行集团是全球最大的房地产公司之一。欲了解更多信息,请登陆www.lasalle.com。